Mutui: domande e risposte

1. Si può accendere un mutuo nel caso in cui se ne ha già in corso un altro?

Sì, generalmente è possibile richiedere un prestito anche quando si hanno altri finanziamenti in corso, purché si sia in regola con i pagamenti del rimborso e non si sia segnalati al CRIF come “cattivi pagatori”. Ovviamente la disponibilità sarà a discrezione del secondo ente erogante, tenendo anche in considerazione che verranno richieste maggiori/ulteriori garanzie.

2. È necessario avere una busta paga per poter richiedere un mutuo?

Generalmente viene richiesta la busta paga come garanzia di un finanziamento, ma in realtà non è necessaria, neanche per un mutuo. Indispensabile, però, è avere un reddito; ovvero non è obbligatorio avere un lavoro o busta paga, ma è necessario avere entrate economiche o proprietà che possano dimostrare la possibilità di far fronte al pagamento delle rate.

3. Quali sono le tipologie di tasso d'interesse mutuo?

Esistono le seguenti tipologie:
- tasso fisso, che non subisce variazioni dalla stipula del contratto
- tasso variabile, che subisce variazioni in funzione all'andamento degli indici di mercato
- tasso variabile a rata costante, come sopra ma la rata non subisce variazioni (quindi cambierà la durata del rimborso)
- tasso variabile a rimborso libero, come sopra ma la rata è flessibile potendo scegliere (nei limiti contrattuali) l'importo da pagare mensilmente
- tasso variabile con cap (capped rate), come sopra ma le rate variabili non possono superare il limite massimo stabilito nel contratto
- tasso misto, possibilità di scegliere mensilmente tra le opzioni esistenti (sopra descritte).

4. È necessario avere un conto corrente per poter richiedere un mutuo?

No, in realtà non è obbligatorio, ma dipende dal tipo di contratto/formula. Spesso la richiesta è legata all'apertura di un conto corrente presso la stessa banca erogante, ma solo per interesse dell'istituto (magari incitando il cliente con agevolazioni e/o offerte). Le rate di un mutuo possono essere pagate appoggiandosi a qualsiasi conto corrente - quindi anche di altra banca – o, addirittura, pagando in contanti presso l'istituto erogante.

5. Se si perde il lavoro/reddito, viene pignorata la casa data come garanzia per il mutuo?

No, non è questione diretta. L'immobile ipotecato può essere pignorato dal momento che non si risponde più del rimborso mutuo. Nel caso in cui si perda il lavoro ma si continui a far fronte al pagamento delle rate, nessun pignoramento è lecito.

6. Si può richiedere un preventivo mutuo online senza alcun impegno?

Certamente. I servizi online dedicati alla gestione di finanziamenti, alla richiesta di un preventivo devono assolutamente essere gratuiti e senza impegno di acquisto.

7. Quanto tempo può passare tra la richiesta e l'attivazione del mutuo?

I tempi di attivazione variano da banca a banca. In genere, comunque, oscillano tra 1 o 2 settimane, che possono diventare 20 giorni circa nel caso di importi superiori a 100.000 euro.

8. Per richiedere un mutuo è obbligatorio rivolgersi a una banca?

No, anzi negli ultimi anni il mercato dei prestiti personali si è ampliato grazie alla presenza delle Società Finanziarie. Queste società finanziarie fanno concorrenza alle banche soprattutto per i prestiti di minore entità, ma non è così rara la loro presenza anche nel campo di mutui. Data l'immensa quantità di proposte/offerte da istituti di credito, società finanziarie e banche sarebbe utile rivolgere le proprie richieste d'informazione anche a società di tutela del consumatore prima di avvicinarsi all'idea di un mutuo.

9. Una società finanziaria può erogare mutui?

Sì, purché sia autorizzata dalla Banca d'Italia

10. Si possono richiedere diversi preventivi per poi scegliere il mutuo migliore?

Certamente. Soprattutto considerando il fatto che i preventivi sono obbligatoriamente gratuiti e senza impegno di acquisto/contratto. Si potrebbe dire che è doveroso visionare diversi preventivi prima di poter decidere la formula di mutuo migliore e più vicina alle proprie esigenze.

11. È possibile richiedere un mutuo via internet e poterne attivare il contratto online?

È possibile la richiesta online, ma per attivare e rendere ufficiale un contratto di mutuo è necessario (e consigliato) recarsi personalmente alla banca scelta per contrattare le clausole e, comunque, firmare i documenti, quindi non è possibile fermarsi al servizio online.

12. Cosa può rispondere la banca alla richiesta di mutuo?

È fondamentale sottolineare che, in ogni caso, si ottiene sempre una risposta alla domanda di mutuo. Detto questo, ricordiamo che la banca potrebbe richiedere ulteriore documentazione utile per l'istruttoria, oltre a quella già fornita dal cliente, in qualsiasi momento. Successivamente la banca comunicherà la propria decisione su:
- proseguire/non proseguire nella fase istruttoria
- accogliere/non accogliere parzialmente la richiesta
- accogliere/non accogliere pienamente la richiesta
- concedere/non concedere il mutuo.

13. Cosa può determinare il rifiuto, da parte della banca, sulla richiesta di un mutuo?

Basta essere iscritti al CRIF come “cattivi pagatori” per sentirsi rifiutare la richiesta di mutuo (per ritardi di pagamento, per esempio); oppure aver fatto da garante ad una persona iscritta successivamente al CRIF. In altri casi, invece, potrebbe accadere quando si hanno già altri prestiti o mutui in corso, quando non si hanno garanzie per sostenere tale debito.

14. Che cos'è il CRIF?

Il CRIF - Centrale Rischi Finanziari - è un archivio dati privato a cui aderiscono le principali banche italiane. Specializzato nella gestione informatica dei crediti e della loro situazione, permette alle banche di conoscere la posizione creditizia dei clienti che ricorrono ad un mutuo. La banca, che riceve una richiesta di finanziamento da un soggetto, può consultare questo archivio prima di dare il consenso. In questa stessa banca dati vengono registrati anche i soggetti che non pagano regolarmente il proprio debito, detti “cattivi pagatori”. I tempi massimi di conservazione dei nominativi dei cattivi pagatori sono di tre anni.

15. È possibile richiedere un mutuo se si è iscritti al CRIF come “cattivi pagatori”?

Se si è stati registrati al CRIF come “cattivi pagatori” qualsiasi richiesta di mutuo sarà respinta. Basta un ritardo o il mancato pagamento di una rata per rientrare in tale situazione. Ancora peggio se risultano in corso pagamenti insoluti.

16. Come si fa per uscire dall'elenco degli iscritti al CRIF?

Intanto è doveroso segnalare che la cancellazione dal CRIF è gratuita e non esistono metodi legali a pagamento per uscire dall'elenco. È utile distinguere i due casi, ossia nel caso di iscrizione per errore e nel caso di iscrizione per difetto. Nel primo caso basta rivolgersi all'istituto che ha causato il disguido e pretendere di inviare rettifica al CRIF; nel secondo caso non c'è molto da fare, se l'iscrizione è giustificata è obbligatorio aspettare dai 12 ai 36 mesi (in base alla gravità del proprio difetto), anche nel caso in cui si fosse estinto il debito in questione.

17. Quali sono i mutui “ipotecari” o “fondiari?

I mutui ipotecari/fondiari rientrano nella categoria di finanziamento a lungo termine. Vengono stipulati davanti alla presenza di un notaio e assistito da garanzia ipotecaria; può essere richiesto per l'acquisto di beni immobili, la loro costruzione o ristrutturazione.

18. Cosa sono i mutui “chirografari”?

I mutui chirografari sono una forma di finanziamento formalizzata mediante scrittura privata tra banca e cliente (debitore). Come qualsiasi altra forma di prestito, anche il mutuo chirografario prevede il rimborso del debito per capitali e interessi tramite il pagamento di rate periodiche.

19. Perché vengono richieste delle garanzie?

La banca richiede garanzie per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario.

20. Quali sono le garanzie richieste per accendere un mutuo?

Le garanzie vengono richieste, da parte dell'istituto erogante, per tutelarsi da eventuali inadempimenti di rimborso del credito da parte del mutuatario. Le garanzie più comuni sono: l'ipoteca, la fideiussione, le polizze assicurative (alcune facoltative, altre obbligatorie) ed eventuali penali contrattuali ossia “tassi di mora” (es. inadempimento o estinzione anticipata).

21. Cosa sono le “garanzie reali”?

Le garanzie reali sono quelle prestate all'istituto di credito direttamente dall'impresa o dal privato sotto forma di ipoteca su beni immobili; così, nel caso in cui il cliente risulti insolvente, queste garanzie hanno lo scopo di assicurare il rimborso del debito con il valore dell'eventuale vendita del bene ipotecato.

22. Cosa sono le “garanzie personali”?

Le garanzie personali – talvolta dette fideiussioni - sono quelle con cui il debitore (o un terzo) garantisce il rimborso del prestito richiesto, anche qualora non sia in grado di estinguerlo con le proprie risorse finanziarie.

23. Che cos'è un'ipoteca?

L'ipoteca è un diritto di garanzia su beni immobili o mobili - registrati opportunamente – su cui, in caso d'insolvenza, la banca escute il suo valore per soddisfare il proprio credito.

24. Quali documenti vengono richiesti per accedere a un mutuo?

Prima di accettare la richiesta di mutuo, viene avviata la fase d'istruttoria (fase preliminare) in cui la banca andrà a esaminare diverse informazioni; per questo vengono richiesti alcuni documenti al destinatario. Essi variano da banca a banca ma, generalmente, si possono così elencare:
- documenti d'identità
- documenti anagrafici (stato di famiglia, cittadinanza, residenza, ecc.)
- documenti di reddito (busta paga, modello unico, estratti conto, cedolino pensione, ecc.)
- eventuali documenti tecnici dell'immobile in questione (compromesso, compravendita, atto di proprietà, planimetria catastale, ecc.)

25. Quali sono le modalità di rimborso del mutuo?

Una volta calcolato il piano di ammortamento, le modalità di rimborso possono variare tra un piano e l'altro, in base al tipo di mutuo, alla somma richiesta, alla durata stabilita e alla banca a cui si è rivolti. Il metodo di rimborso è generalmente basato sul pagamento di rate a scadenza fissa (mensili, trimestrali o semestrali) – o variabile - , che comprendono una quota di capitale e una quota di interessi. Tutto ciò varia da contratto a contratto.

26. Per quale tipo di spesa si può richiedere un mutuo?

Un mutuo viene generalmente richiesto per effettuare spese legate a un bene immobile, come: acquisto, ristrutturazione e/o costruzione. Non altrettanto comune, ma possibile, è la richiesta di mutuo per acquisti pari a ingenti somme.

27. Entro quanto tempo devo/posso restituire i soldi del mutuo?

I piani di ammortamento (rimborso) di un mutuo variano notevolmente sulla base della somma richiesta e i tipi di contratto promossi dall'istituto a cui si è rivolti. Tendenzialmente il mercato offre tempi che oscillano tra i 5 e i 30 anni (eccezionalmente può arrivare anche a 35-40).

28. I pensionati possono richiedere un mutuo?

Con le nuove regolamentazioni finanziarie anche i pensionati possono richiedere un mutuo. Ora, è bene sottolineare che, ultimamente, ci sono stati significativi disguidi con le banche ma, ancor peggio, con la legislazione stessa. Pare che non siano stati erogati i mutui finora richiesti. Si consiglia vivamente di rivolgersi alla propria banca per informazioni ma, soprattutto, ad associazioni che tutelano i consumatori.

29. Per poter richiedere un mutuo è necessario essere cittadini italiani?

No, non in tutti i casi per lo meno. Esistono mutui per stranieri, sia comunitari che extracomunitari, purché residenti in Italia e in possesso del regolare permesso di soggiorno. È necessario trovare sul mercato la formula più adatta.

30. Si può chiedere un mutuo a 18 anni appena compiuti?

Sì, anche se bisogna assicurarsene da contratto. Una volta raggiunta la maggiore età è possibile richiedere qualsiasi tipologia di prestito, ma è comunque consigliabile chiedere da subito all'istituto interessato. Addirittura, esistono formule dedicate ai più giovani, con agevolazioni particolari nel rimborso e nel costo.

31. È possibile appoggiarsi al conto corrente per il pagamento delle rate mutuo?

Sicuro, anzi è una delle forme di rimborso più utilizzate. Questo avviene tramite il cosiddetto RID - Rapporto Interbancario Diretto – ossia l'addebito delle rate viene appoggiato sul proprio conto corrente. Addirittura per qualche istituto di credito è necessario averlo o aprirlo insieme all'accensione del mutuo. Inoltre è possibile appoggiare le rate del mutuo a una banca diversa da quella del conto corrente in questione.

32. Si può accendere un mutuo per l'acquisto dell'automobile?

No, tendenzialmente per la natura della sua forma. Il mutuo è una tipologia di prestito finanziario, ma per definizione non è compatibile con l'acquisto di beni di consumo; richiede garanzie “esagerate” rispetto al bene in questione, il suo rimborso sarebbe oltremodo dilatato nel tempo e, inoltre, ha costi troppo elevati rispetto all'eventuale cifra richiesta per un'automobile. Si può ricorrere al mutuo per liquidità quando si tratta di ingenti somme di denaro.

33. Si può richiedere un “prestito personale“ per l'acquisto di un immobile?

No, perché il prestito personale rientra nella categoria del credito al consumo ed è un prestito senza garanzia reale; quindi, per natura, non può coprire l'acquisto di un immobile.

34. È possibile richiedere un mutuo per l'intero valore dell'immobile?

Sì, anche se non tutte le tipologie sul mercato offrono questo servizio. Attualmente esistono “mutui al 100%” o “mutui totali” (così vengono spesso chiamati), ossia che ti coprono l'intero importo del valore del bene da acquistare. Questa formula richiede delle credenziali molto importanti.

35. Si possono richiedere due mutui [diversi] alla stessa banca?

Premesso che le regolamentazioni interne sono diverse da banca a banca, si può dire che: nell'arco dello stesso anno non è possibile richiedere un secondo mutuo alla stessa banca, mentre talvolta è possibile richiederlo a un altro ente/istituto; nell'arco degli anni successivi è possibile richiedere altri prestiti o mutui anche allo stesso ente erogante in precedenza. Si consiglia di richiedere informazioni presso gli istituti eroganti, prima di fare programmi sbagliati.

36. In caso di decesso del contraente, chi risponde del rimborso mutuo?

Esistono diversi casi in base alla tipologia del contratto di prestito, ma possiamo racchiuderli in due sole situazioni differenti:
- il debito dovrà essere saldato dagli eredi, in caso di assenza assicurazione
- intera copertura assicurativa integrata nel contratto del prestito (“rischio vita”)

37. La [eventuale] assicurazione obbligatoria copre il mutuatario o la banca?

Copre la banca, in caso di insolvenza o difficoltà nel pagamento del debito, nel caso di premorienza o perdita del lavoro del debitore; ma tutela anche gli eventuali eredi (o familiari), dall'obbligo di estinzione del mutuo.

38. È possibile accendere un mutuo se si ha già un immobile ipotecato?

Si suppone di sì, per accendere un secondo mutuo si dovrebbe poter attivare una “seconda ipoteca”. Per dettagli così specifici, che sono a discrezione dell'istituto erogante, è bene rivolgersi direttamente ad esso.

39. Si può chiedere un prestito per “coprire” un mutuo in corso?

Non è regolamentato, ma si può fare (anzi, purtroppo è situazione comune in tempo di crisi). Ossia, basta richiedere un prestito personale e con quello estinguere il mutuo già in corso. Non esiste però la formula specifica.

40. Gli extracomunitari possono richiedere un mutuo?

Certo. Esistono mutui per stranieri, sia comunitari che extracomunitari, purché residenti in Italia e in possesso del regolare permesso di soggiorno.

41. È possibile pagare due rate in una volta, nel caso ci fossero le possibilità economiche, per portarsi “avanti” col rimborso del mutuo?

È una possibilità nella forma ma non di contratto, cioè si può fare nel caso in cui le rate si pagano tramite bollettino postale (basta pagare il mese in corso e quello successivo), ma non è possibile richiedere all'ente il pagamento anticipato di una rata... al limite diventerebbe “estinzione anticipata” (con penale annessa). Altrimenti esiste una formula di rimborso mutuo a “rata variabile” (vedi risp.3)

42. Si può estinguere un mutuo in anticipo rispetto ai tempi di contratto?

È previsto poter estinguere anticipatamente un mutuo, e questa possibilità è regolamentata da una specifica normativa [art. 40 - D.lgs n. 385/1993, Testo Unico Bancario]. La legge prevede l'estinzione anticipata in qualsiasi momento, purché con la maggiorazione prefissata in fase di contratto. Tale mora (penale di estinzione anticipata) non potrà comunque essere superiore allo 1% del capitale residuo.

43. In quanto tempo [massimo] è possibile rimborsare un mutuo per un pensionato?

Mentre fino a poco tempo fa i pensionati potevano richiedere solamente un prestito personale, oltretutto di somme esigue, oggi hanno la possibilità di accendere un mutuo. Ovviamente ci sono formule dedicate, dove si avranno agevolazioni ma anche restrizioni, con richiesta di maggiori garanzie (ad es. “assicurazione rischio vita”).

44. Uno studente di 20 anni può accendere un mutuo prima casa?

Partendo dal presupposto che uno studente non può accedere alla richiesta di mutuo, ci sono alcune novità a riguardo. Le banche si sono accordate con alcune Regioni per la concessione di mutui ipotecari agli studenti universitari, dedicati all’acquisto della prima casa, a condizioni particolarmente favorevoli rispetto a quelle di mercato. Per ora sono poche le formule offerte sul mercato, è necessario trovare quali sono gli istituti che promuovono questo tipo di offerta.

45. I liberi professionisti possono accendere un mutuo, pur essendo senza busta paga?

Sì, perché per “busta paga” spesso si intende anche un reddito, quindi per i liberi professionisti o lavoratori autonomi conta il Modello Unico, o comunque la dichiarazione dei redditi. Questi elementi servono per dare delle garanzie alla banca, ma effettivamente ne esistono altri tipi, come la proprietà di un immobile o un qualsiasi bene/servizio che produca entrate (ovviamente in misura adeguata al mutuo richiesto). Molto probabilmente sarà richiesta anche la presenza di un garante.

46. Si può accendere un mutuo per l'acquisto e/o ristrutturazione della seconda casa, quando è già in corso un mutuo prima casa?

Sì, non ci sono leggi che vietano questo tipo di situazione. Ovviamente è a discrezione dell'ente erogante decidere se dare questa possibilità o meno. In pratica è possibile sia ristrutturare che acquistare una seconda casa pur avendo in corso già un altro mutuo prima casa, è scontato che non ci saranno le stesse agevolazioni del primo mutuo; anzi verranno richieste le stesse garanzie ma – in tal caso – come fossero doppie (ossia una buona busta paga, per esempio, che possa coprire il pagamento di entrambe le rate mensili).

47. È possibile cambiare la formula tra “tasso fisso” e “tasso variabile” - e viceversa - per un mutuo in corso?

Questa possibilità è presente in alcune formule di mutuo. Durante la durata del mutuo è possibile passare tra un tipo di tasso e l'altro in base alle proprie esigenze, ma questo deve essere scritto nel contratto del finanziamento sottoscritto. Nel caso in cui sia possibile talvolta è richiesta una tassa aggiuntiva.

48. Che differenza c'è tra prestito e mutuo?

Sono entrambi finanziamenti, sostanzialmente si differenziano tra loro per:
- finalità di acquisto
- importo del credito
- durata di rimborso
- garanzie richieste.
In genere per concedere un prestito non sono richieste garanzie reali ma solo alcune garanzie personali. Per un mutuo, invece, è necessariamente richiesta l’ipoteca sull’immobile in acquisto o uno già di proprietà. Sul periodo di rimborso si oscilla tra i 12 e 120 mesi per quanto riguarda i prestiti a “breve termine”, tra i 3 e 15 anni per i prestiti a “medio/lungo termine” e tra i 5 e 30 per i mutui. Sull'importo del credito si può arrivare fino a 80% del valore dell'immobile per i mutui, mentre si oscilla tra i 150 e 30.000 euro per i prestiti. Determinante distinzione è fatta sulla finalità di acquisto: il prestito nasce per fini consumistici (per questo detto anche “credito al consumo”) e non sempre è necessario specificare a cosa è finalizzato il finanziamento richiesto; mentre la richiesta di un mutuo è sempre legata all'acquisto di un bene immobile (raramente per acquisti su ingenti somme). 

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